中国经济网版权所有 中国经济网新媒体矩阵 网络广播视听节目许可证（0107190）（京ICP040090） 融创成为首家外债全面清偿的大型房企，行业进入信心重建周期。文字| 《中国商人》将时间定在2024年冬天，孙宏斌出现在武汉的一个私人聚会上。在众多穿着直筒西装的人物中，穿着休闲运动衫和白色运动鞋的他脱颖而出。宴会还没有进行一半，人们就聚集到他身边拍照、握手、拥抱或祝贺。这个来自山西运城、头发花白、口音浓重的人，还没来得及选择几口食物，就经常站起来，点头碰杯，接受所有的好奇、关心、敬佩和祝福。半年后的6月30日，公司创始人、董事长孙宏斌现身股东大会。融创中国年度股东大会召开，全场掌声雷动。自2022年融创陷入债务危机以来，他已长期“隐身”。 2023年的股东大会上，他连线后都没有说话。 “你觉得最糟糕的时候已经过去了吗？”有人问他今年的会议。孙宏斌回答：“当然。”孙宏斌的坚定表态给了投资者“确定性”。让他更有信心展现的，是融创债务重组的进展。继今年年初完成境内债务重组后，融创中国于11月5日宣布，约-kA金额96亿美元的境外债务重组获得香港高等法院批准。这意味着融创将成为首家外债基本清零的大型房地产企业。得益于境内外债务重组的成功结合，融创整体偿债压力预计将减轻近600亿元。 62岁的孙宏斌即将随性上阵。不过，在未来漫长的调整期，以及公司后续的所有权和经营中，孙宏斌的面前还有重重大山，他还没有松一口气。无论如何，“最难的山已经爬过了”。消息公布后不久，一位融创内部高管感慨地告诉《华商》。化解债务之路的最后一步是，融创债务重组并不容易，因为行业仍面临挑战，楼市底部尚未完成。根据境外债务重组方案，融创推出全额债转股选择，向债权人派发两种新的强制债券：一种转股价格为6.80港元/股，可在重组生效之日起6个月内转换为股票；另一种转股价格为6.80港元/股，可在重组生效之日起6个月内转换为股票。另一种类型转股价格为3.85港元/股，重组后18至30个月内可转股。据了解，重组方案还引入股权结构稳定方案、团队稳定方案等调整，确保公司股权结构和核心团队的稳定，巩固各方信心。一位行业机构分析师表示，“通过融创债转股获得的股票是市场上交易最活跃的房地产股票之一，公司提供的转股价格也比较合理，转股时间也提供了更大的灵活性。”在融创不少人士看来，这样的计划是基于行业的普遍现实和投资者的基本需求。今年年初，行业经历了漫长而深刻的调整。在市场融资功能尚未恢复的背景下在销售尚未完全恢复的情况下，国外债权人开始期待一场更为彻底的样本重组：既能从根本上解决房地产企业的债务风险，满足债权人的流动性需求，又能帮助房地产企业更快走出困境，构建可持续经营的稳定局面。一种观点认为，本次债务重组方案的顺利通过是基于债权人对融创基本面、资产价值和运营能力的积极评价。境内外债务重组的完成，意味着融创最困难的时期已经过去。上述行业分析师表示，“大家都认为融创有‘活下去’的资本，对融创共赢的未来抱有良好的期待。” 2021年融创出现流动危机，2022年上半年出现公共债务违约。此后，融创积极投资全力投入债务重组工作，于2023年1月完成160亿元内债扩容。当年11月，国资委完成首批百亿美元境外“新票据”重组。在融创的偿债过程中，很多时候也体现出危机中的危机。 2023年3月，融创在境外举行债务清偿活动，并以音频形式向投资者现场直播。孙宏斌在会议总结中表示，融创债务危机的原因在于落实“三条红线”不够勤勉。 “虽然我们也强调稳定性和盈利能力，但追逐规模的惯性让我们在投资上过度优化和激进。”近两年，在没有主力回归行业趋势的情况下，包括融创在内的不少房企都开始了二次债务处置。去年11月，融创宣布境内债务重组方案，涉及10只债券，共计10只债券。CE价值154亿元。通过四种方式，债务减免比例有望超过50%。该计划于今年早些时候获得批准。今年年初，融创宣布启动第二次外债回归，计划将总规模约96亿美元的外债全部转股。这也意味着融创的公共债务有望得到清偿。 4月，融创宣布重组方案，6月通过了75%的支持门槛，10月获得98.5%债权人的支持。不到10个月的时间，融创已全面化解上市公司层面的债务风险。值得注意的是，大股东提供的4.5亿美元无息贷款也与债权人在同等条件下同时转股。作为首家在境内外开展债务重组的大型房企，融创债务化解工作进展较快的执行力高于许多同行。 “债债”的成功，重启融创减债之路，堪称清理房地产风险循环的典范。就在融创外债取得重大进展的第二天，碧桂园也成功“破门”。 11月6日，碧桂园公告称，公司债务重组方案已于11月5日获得债权人优先审议通过。在两个债务组的投票中，重组方案获得出席并投票债权人75%以上的赞成票。从今年1月9日披露重组方案主要条款，到4月11日正式公布支持安排，再到11月5日债权人会议表决通过，花园花园解决外债的整个过程历时300天。本次对外调整范围内债务总规模约为177亿美元，折合人民币127元十亿（基于7.2的汇率）。如果顺利的话，重组完成后，碧桂园预计将减少债务规模约840亿元。国债重组是在规模庞大、结构复杂的情况下进行的。有34项外国贷款或债务偿还义务跨越多个法律管辖区，包括受纽约法律管辖的美元债券、受英国法律管辖的可转换债券以及受香港法律管辖的银团贷款。从债务期限结构来看，重组完成后，碧桂园期权最长债务期限为11.5年。据碧桂园介绍，在这场重组拉锯战中，公司管理层带领财务团队与债权人进行了长达数月的“夜以继日”的跨洋谈判。 2022年以来，公司通过资产处置回笼资金超过650亿元，还出售官股埃克莱斯。过去一年，碧桂园出售多项股权投资，已筹集资金约63.74亿元。中国指数研究院近期公布的数据显示，今年10月底，21家保险房企负债规模约1.2万亿元，预计短期内将大幅减轻这些企业偿还公共债务的压力。与此同时，风险较大的房地产企业正在通过各种方式减少债务、改善资产负债表，投资者的预期也在降低，这将有利于行业清理风险的进程。据克而瑞统计，目前已有11家房地产企业完成境内外债务清偿。融创奥菲是首家完成全部境内外债务重组的大型房地产企业。分析人士表示，此案成功向外界发出了积极信号市场证明，大型房企复杂的债务问题可以得到有效解决。这也是重建行业信任的里程碑事件。现阶段，决定房地产企业能否走出困境的主要事件有三件：化解债务风险、交付担保、回归日常经营秩序。融创内部高管表示，随着境内外债务重组的完成，融创后续的其他事项也在加速推进，逐步进入良性发展的新周期。在化解现有债务风险的同时，融创正在更新优质资产，完成“保交付”的目标。据了解，2024年以来，融创中国陆续为重庆湾、北京融创第一医院、天津梅江第一医院二期、武汉桃花源等项目引入资金。目前，融创正在全力以赴全年交付工程超过5万套，预计年底基本完成全部保交任务。在保交付攻坚战中，融创今年交付的重庆长乐雅松、西安揽月公馆、望江公馆等项目成为当地交付标杆，在克而瑞房地产公司交付能力排行榜中位列第四。房地产行业正进入“后风险出清期”，成功摆脱债务负担是房企重获新生的关键一步。像今年的股东大会一样，有股东询问未来要采取哪些措施来保证公司的长期发展。孙宏斌坦言，“无论行业有多好，高杠杆带来的风险都会很大，所以降杠杆是必须的。”通过出售项目和债务重组，融创实现了杠杆率降低，公司规模也相应缩小。相比融创2021年销售额近6000亿元，规模已达到行业前三，土地储备面积达到2.54亿平方米的辉煌时刻；到2024年，融创销售额将降至471.4亿元，收缩90%以上，土地储备面积也将减少近一半。但无论如何，融创都挺过了考验。或许，在经历了这种效应之后，孙宏斌学会了告别炒房时代的速度与激情。他表示，就未来的业务发展而言，融创将重点关注北京、上海、西安等核心一二线城市。应该继续做好产品，“不要再去多个城市了”。 （编辑：何鑫）